פסק-דין בתיק עמ"ש 123/99

1.         העוררים חויבו במס שבח מקרקעין בשל עסקת מכר של בניין "קולנוע אדיסון" בירושלים, בשנת 1994 . העוררים טענו כי נפלה טעות משפטית בשומה, שיסודה ב"הוראת ביצוע" של רשויות המס, וכי בנסיבות אלה יש לתקן את השומה. שאלה נוספת היא, אם יש לתקן את השומה המבוססת על הסכם שבין הצדדים, אפילו יש ממש בטענות העוררים.

2.         האם העוררים הוכיחו עילה שבדין לתיקון שומה, לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן - " חוק מיסוי מקרקעין"), המבוססת על הסכם.

רקע עובדתי

3.         העורר, משה דדש (להלן - " דדש"), היה דייר מוגן בחלק מהנכס, לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972. הבעלים של המקרקעין, הידועים גם כחלקה 81 בגוש 30065, הם "האחים מזרחי" (להלן - " מזרחי").

4.         דדש רכש את הנכס מבעליו, מזרחי, לפי שני הסכמי מכר, בסכום כולל של שני מליון דולר. הסכם אחד נעשה ביום 27 באוקטובר 1992, וההסכם השני נעשה ביום 24 בינואר 1993 (נספחים ה' ו- ו' לכתב הערר).

            לפי ההסכם הראשון רכש דדש מחצית מזכויות הבעלות תמורת 1,100,000 דולר (2,796,000 ש"ח), ולפי ההסכם השני רכש דדש את המחצית השנייה תמורת 900,000 דולר (2,502.000 ש"ח).

5.         בהסכמים האמורים נקבע, כי במס שבח מקרקעין בגין עסקת המכר, יישא המוכר - מזרחי.

הצדדים ערכו שומה עצמית בגין העסקות האלה, והצהרותיהם התקבלו על ידי המשיב.

6.         ביום 10 בספטמבר 1994 מכר דדש את זכויותיו במקרקעין לעוררת 2 - א.ר. מלונות רות (1994) בע"מ (להלן - " מלונות רותם" או " רותם" ) תמורת סכום השווה ל- 5,825,000 דולר. רותם התחייבה לשאת בתשלום מס שבח מקרקעין, שחל על המוכר, בגין העסקה.

7.         העוררים הגישו, ביום 27 באוקטובר 1994, שומה עצמית, וביקשו שהמשיב יכיר ב"הוצאות פינוי עצמי" של דדש מהמקרקעין בסכום של 3,000,000 ש"ח (נספח י' לכתב הערר). השומה העצמית הוגשה באמצעות בא כוחה של רותם. המשיב לא קיבל את השומה העצמית וסירב להכיר בהוצאות "פינוי עצמי של דייר מוגן".

            ביום 26 במרס 1995, תוקנה השומה, לפי בקשת בא כוח העוררים, וביום 11 במאי 1995, השיגו העוררים על השומה.  בהשגה חזרו העוררים וביקשו להכיר בהוצאות "פינוי עצמי של דייר מוגן" בסכום של 3,000,000 ש"ח (נספח כ' לכתב הערר).

8.         אחר דיונים שבין בא כוח העוררים לבין המשיב, ואחר שנטענו טענות - עובדתית ומשפטיות - על ידי העוררים, החליט המשיב, ביום 28 באוגוסט 1999 לדחות את ההשגה. בין יתר נימוקי ההחלטה, נאמר:

" במקרה דנן, מדובר בנכס ששימש כבית קולנוע ודמי השכירות ששולמו הם דמי שכירות כלכליים (לא מוגנים), ולכן אין מקום להתייחס אליו כדייר מוגן הזכאי לדמי פינוי עצמיים עפ"י הוראת הביצוע הנ"ל" [הוראת ביצוע 24/85 מוצג נ/3) -להלן-הוראת הביצוע].

9.       העוררים לא עררו בפני וועדת ערר, אלא ראו לבקש מהמשיב לבחון מחדש את עמדתו. המשיב קיים מספר דיונים עם העוררים ועם בא כוחם, שבהם נדונו שאלות שונות.

בעקבות הדיונים האמורים, הגיעו הצדדים לשומה מוסכמת , שלפיה ישונו בסיסי הרכישה של הנכס - ממזרחי לדדש, באופן שהמשיב התיר ניכוי נוסף, שלא נכלל בשומה הקודמת, בסכום השווה ל- 566,000$, כמחצית מן הסכום שביקשו העוררים לנכותו.

הצדדים חתמו ביום 17 בספטמבר 1995 על הסכמה לשומה  ושילמו את המס, על פי השומה המסוכמת (נספח ל' לכתב הערר).

10.     ביום 19 ביולי 1998, אחר שחלפו כשלוש שנים, ביקש עו"ד יעקב משעל, בעל מניות ברותם, לתקן את השומה, שהמס על פיה שולם, כאמור, בהסכמה.

עו"ד משעל טען, כי בשומה על פי ההסכם נקבע שווי הדיירות המוגנת לאפס, בעוד שלפי חוות דעת השמאי יעקב ביר, שווי הדיירות המוגנת היא כשלושה מליון דולר. עוד טען, כי רותם טעו בסברם שיותר להם לנכות שווי של "פינוי הדיירות המוגנת", בהפרש שבין עלות הרכישה של הנכס על ידי דדש, לבין עלות הרכישה על ידם, בסכום של יותר משלושה מליון דולר, ואילו ידעו כי לא יותר להם ניכוי כאמור, כי אז לא היו מתקשרים בעסקה (נספח א' לכתב הערר). ביום 27 בינואר 1999 נשלח למשיב מכתב נוסף שכותרתו "השגה על סירובכם לתיקון שומה" על ידי עורכי הדין פרופ' נמדר ובן עטר.

11.     המשיב דחה את הבקשה לתיקון השומה, בין היתר מן הנימוק כי השומה התבססה על הסכמה, שבה הובאו השיקולים השונים. עוד נאמר בתשובת המשיב, כי אין כל עילה בדין לתיקון השומה (נספח ב' לכתב הערר).

12.     העוררים הגישו השגה על החלטת המשיב. ההשגה נדחתה, ומכאן הערר.